全国已有80家房企进入养老地产领域投资总额超800亿元

中国农村乡镇普遍办了养老院;城市街道也有兴办敬老院的。敬老院的收养对象主要是五保老人，有条件的敬老院还接收享受退休金待遇的自费老人。坚持入院自愿、出院自由的原则。许多地区还为优抚对象的孤老兴办光荣院，吸收符合条件的对象入院。敬老院贯彻集体事业集体办的原则，入院老人的生活费、医疗费丧葬费等的供给，均由集体承担，统筹解决。

贫困地区的养老院，集体组织供给有困难的，由国家给予补助。敬老院的宗旨是敬老养老，把安排好老人的物质生活和文化生活放在首位。敬老院经常组织老人参加一些力所能及的生产劳动和适合老人特点的文娱体育活动。有的乡镇把敬老院办成老年人的活动中心，为乡、镇社区的老人提供福利服务。

近日北京市出台《养老机构公建民营实施办法》，将公办公营养老机构正式向民营资本开放。除目前已确定未来新建养老设施逐步交由民营资本运营外，北京还将逐步探索将现有的公办公营养老机构向公办民营方向改革。

对此，分析人士、养老企业普遍认为这项政策可以解决公办公营养老机构存在的管理僵化、服务功能单一等问题，增强养老机构的市场活性;但对于民营资本进入后能否盈利等问题则存在疑虑。

创造更公平的市场竞争环境

根据房地产行业分析及市场研究报告数据显示认为，随着中国社会老龄化日益加剧，机构养老需求也越来越大。全球房地产服务机构高力国际曾发布报告称，中国曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。有媒体统计，截至2014年末，包括万科、保利、远洋、绿地等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，投资总额超过800亿元。

主营养老地产业务的北京太阳城集团主席朱凤泊认为，“公办公营养老机构转公办民营”的政策是民营养老机构一直翘首以盼的，这项改革推行以后，养老机构的市场竞争环境将更为公平。“例如，养老机构有政府的建安补贴，但并非每一家都能拿到，公办的一般都能拿到，民办的就比较难。而市场价格方面，公办养老院有财政补贴，可以不在乎盈亏，价格比自负盈亏的民营养老院要低，这对民营机构并不公平。”

“而改革为公办民营以后，公办和民办将处在一个层面上，无论是在价格上还是政策扶持上，都会更公平一些。”朱凤泊称。

专业人士也认为，公办公营养老机构向公办民营方向改革是明智之举。业内人士表示，当前公办公营养老机构存在管理体制僵化、服务功能单一、资源配置不合理等问题，其问题根源在于公办公营养老机构带有较浓行政化色彩，市场活性不强。而公办民营制度一方面能够减少民营资本的投资风险;另一方面，可以增强养老机构的市场活性。

公办民营后盈利预期仍不容乐观

业内人士表示，当前养老院等养老机构的行业盈利情况不容乐观，北京超过60%的养老机构都运营困难，出现资金紧缺问题。造成这种现象的原因主要是养老机构的基础设施支出和护疗支出较大，而老人能够接受的价格较低。

“民企进入这个行业后是否能够有利可图，与政策息息相关，如果民营企业开办养老机构可以获得较高补贴，发展前景将较为可观。”扈志亮称。

北京什刹海金秋园敬老院院长吴仕珍称，目前一些街道一级的小型敬老院很多是亏本运营的，即便改为公办私营，也不一定能盈利。“敬老院得有一定规模才能盈利，床位多、入住的老人也多，像那种一共只有二三十个床位的小型敬老院，盈利比较难。”吴仕珍称。

北京市民政局副局长李红兵曾对媒体表示，本次改革的一大变化是今后将不再对进行民营的公建养老机构收取租金，而改为留存风险保障金和管理发展资金，即将养老机构的盈利转化为继续支持养老机构的改善和发展。

民营资本接手运营后是否会价格高企?

北京市民政局副局长李红兵曾对媒体表示，公办机构改革后，将分类对待排队的老人，即对于失能、高龄老人将优先考虑。据介绍，改革后的公办养老院，基本养老服务保障对象的基本养老服务收费项目收费标准，按照保障对象分类收费原则，由养老机构所有权方与运营方协议确定;接收基本养老服务保障对象以外的老年人，收费标准实行市场调节价管理，收费标准向上级民政部门报备后实施。

然而，膳食费、个性化服务费等非基本养老服务收费项目实行市场调节价管理，由养老机构按照非营利原则自行定价，向上级民政部门报备后实施。医疗护理和康复服务费执行本市医疗项目收费和医疗保险基金等有关规定。

吴仕珍院长称，民营资本进入以后，出于成本和盈利考虑，可能会上调价格。“过去街道一级的养老院，房租都比较低廉，而改为公办私营以后，这些优惠政策不知道是否会延续。”

朱凤泊则不认为民资进入后会出现价格高企。“民营企业受市场需求影响，价格高了无人问津，所以民营养老机构只要能维持一定的盈利空间，价格也不会高企。”朱凤泊称。